De Hallen Amsterdam, Noord-Holland

Meer artikelen

Omschrijving

De herontwikkeling van het gebouw De Hallen in Amsterdam leest als een spannend jongensboek. De oude tramremise was vele decennia het kloppend hart van de wijk, maar stond er bijna twintig jaar leeg en verlaten bij. Het verval was al ingetreden. Niet dat het aan plannen ontbrak. Maar de buurtbewoners zagen telkens geen heil in de vele ideeën voor herontwikkeling. Ze kwamen steeds in verzet. Dat veranderde toen de omwonenden zelf actief konden meedenken. De stichting TROM maakte een nieuw ontwerp, mede gebaseerd op hun ideeën. Het werd door alle partijen warm ontvangen! Binnen twee jaar transformeerden aannemers de afgeleefde, tochtige remise tot een modern en bloeiend cultureel, zakelijk en sociaal centrum. En achter de historische gevels klopt een ultra modern en zuinig klimaatsysteem.

Duurzaamheid draagt bij aan gezonde exploitatie voor huurders

Duurzaamheid is een belangrijke pijler van De Hallen. De ambitie voor de toekomst is energieneutraal. Een laag energieverbruik is niet alleen wenselijk vanuit milieuoogpunt. Het past bij de filosofie van de initiatiefnemers en sluit naadloos aan op de ambities van de gemeente Amsterdam. Voor een gezonde exploitatie van de vele bedrijven, restaurants, ambachten en maatschappelijke instellingen die er zetelen, is een lage energierekening immers van cruciaal belang. En dat is gelukt. De stookkosten zijn ongeveer de helft van normaal. En het comfort is hoog, niet onbelangrijk voor een trekpleister waar de gebruikers met veel plezier komen werken, ontspannen en wonen.
 

Interview  Jan-Maarten Elias, directeur van Unica Ecopower

Energieconcept als startpunt schept kansen

Hoe krijg je dat voor elkaar met een oeroud en robuust Rijksmonument dat slechts trams huisvestte? We vroegen het aan Jan-Maarten Elias, directeur van Unica Ecopower, het bedrijf dat tekende voor de klimaatinstallatie. Elias: “De herontwikkeling van De Hallen is vanuit bouwkundig en duurzaamheidsperspectief een heel bijzonder project. We tonen aan dat een andere manier van werken grote voordelen heeft voor de opdrachtgever, marktpartijen én voor gebruikers. Er is gestart met de ontwikkeling van een energieconcept. Dat is echt zeldzaam. Het ontwerp van de architect is altijd het startpunt. Door met een energieconcept te beginnen, kunnen we écht integrale slimme oplossingen bedenken voor het duurzame opwek-, afgifte- en klimaatsysteem en de bouwschil. Hoe later in het proces we worden betrokken, hoe minder mogelijkheden er nog zijn. Logisch. Nu waren we de eerste, dat schept veel ruimte voor optimalisatie. De kans dat in een later stadium extra ingrepen nodig zijn, is zo veel kleiner.”

Samen ontwikkelen leidt tot samenwerken en een sterke teamgeest

De gevolgde aanpak is op nog andere punten fundamenteel anders dan de conventionele werkwijze. Unica ontwierp niet alleen het energieconcept en de systemen, maar bouwde en financierde ze ook en exploiteert ze de komende dertig jaar. Hierdoor is ‘total cost of ownership’ uitgangspunt bij keuzes. Dat motiveert de zoektocht naar slimme en innovatieve oplossingen die zich pas veel later terugverdienen. Het bestrijdt het korte termijn denken dat typerend is voor veel conventionele projecten. Het architectenbureau J. van Stigt had een zeer belangrijke ontwikkelende rol en is samen met de combinatie Strukton/De Nijs ook blijvend betrokken bij de exploitatie van De Hallen. Doordat de betrokken partijen afhankelijk zijn van het succes op de lange termijn én dus ook van elkaar afhankelijk blijven, ontstaat een compleet andere dynamiek. Jan-Maarten licht toe: “We volgen een integrale benadering en doen van kop tot staart mee. We zetten samen een icoon neer, je wilt met elkaar dat het slaagt, we hebben allemaal ontzettend hard gewerkt voor het resultaat. We voerden avonden gesprekken om het project en elkaar beter te begrijpen, samen oplossingen te bedenken. Doordat we ook participant zijn en financieren, zijn we eigenaar en voelen we ons verantwoordelijk. Ik zou dan ook liever spreken van een samenwerkingscontract in plaats van een prestatiecontract. Het prestatiecontract gaat over prestatie-indicatoren als temperatuur, tarieven en betrouwbaarheid. Maar uiteindelijk is het succes afhankelijk van soft skills, van people skills. Je moet zoveel mogelijk vanuit vertrouwen kunnen werken. Het contract gaat pas spelen als de messen op tafel liggen. Als er nu issues spelen, kijken we niet meteen naar boetes maar eerst naar de aannames die we hebben gedaan. Kloppen die wel? Samen komen we er dan uit. Het is een daverend succes. Het team voelt als ‘De Hallen-familie’. Ik heb er goede vrienden aan overgehouden.”
 
Het zou mooi zijn als de betrokken marktpartijen in de toekomst vaker zouden kunnen samenwerken. Jan-Maarten: “Never change a winning team. De conventionele bouw opereert merkwaardig als je het vanuit dit standpunt bekijkt. Bij elk project is het team anders. Iedereen moet tegen een zo laag mogelijke prijs meedoen. En de belangen van de opdrachtgever, aannemer, installateur en onderhoudspartij kunnen tegenstrijdig zijn. Stel je voor dat je elke voetbalwedstrijd met een nieuw team zou beginnen, waarbij sommige spelers de bal naar voren willen trappen en andere teamleden de bal juist naar achteren willen trappen. Daarmee win je geen Champions League.”

Proces belangrijker dan techniek

Welke tips heeft u voor opdrachtgevers die overwegen om een Energieprestatiecontract ESCO af te sluiten? Jan-Maarten: “Focus niet te sterk op technische details. We kregen veel vrijheid, dat is bijzonder. We complimenteerden de opdrachtgever hiervoor. Het ging daardoor namelijk weinig over techniek maar vooral over de functionaliteiten en output van de installatie, over de planning, over het proces, over het halen van deadlines, over samenwerken. Dat zijn aspecten die bepalend zijn voor het succes. Een sterke focus van de opdrachtgever op alleen technische details en meer/minderwerk werkt contraproductief.”

Betere afstemming door goede communicatie

Goede communicatie en veel overleg in het begin stadium is een andere succesfactor. Jan-Maarten: “Start met een kick-off-sessie waarin alle partijen aangeven wat de risico’s zijn en hoe ze die willen dekken. Als een partij een bepaalde belofte doet of uitgangspunten aanneemt, heeft dat namelijk impact op andere contracten. Nu kwamen deze uitgangspunten tijdens het proces niet altijd overeen en moesten we de contracten aanpassen. Door van te voren om de tafel te zitten zie je de samenhang beter en zal je eerder de telefoon pakken om af te stemmen voordat je harde afspraken contractueel vastlegt.”

Geef de tijd om te optimaliseren en kijk daarbij in elkaars keuken

Het is belangrijk om minimaal een jaar te nemen om het klimaat en de installaties te optimaliseren en in balans te krijgen. In het begin zijn er veel vragen en moeten gebruikers wennen. Jan-Maarten: “Kenmerk van dit klimaatsysteem met een warmte- koude opslag en warmtepompen is bijvoorbeeld dat het traag reageert. Gebruikers zijn gewend dat het snel warm wordt, maar je moet het juist continu op goede temperatuur houden. Daar moet je goed over communiceren en samen een oplossing zoeken als het niet goed werkt. Zo werd het door de vele lampen te heet in de grote studio waar Paul Witteman op zondagmiddag zijn TV-programma opneemt. Overstappen naar LED-verlichting is een goede oplossing. Kern van de zaak is dat je een periode reserveert waarin je samen met gebruikers er voor zorgt dat het systeem goed werkt en het comfortniveau hoog is. We vergaderen regelmatig met het energieteam. Dan bekijken we hoeveel er is verbruikt, wat de prognoses waren, of er klachten zijn van gebruikers, hoe het beter kan. Je moet bereid zijn in elkaars keuken te kijken. Dit prachtige resultaat haal je niet in je eentje maar juist met elkaar.”

Giet het contract niet in beton, maar pas het periodiek aan

Goede prestatiecontracten vergen elke paar jaar een aanpassing. De omgeving en het gebruik van een gebouw verandert namelijk altijd. Jan-Maarten: “Het werk begint echt pas nadat het contract is getekend. Je moet dan je stinkende best doen om de afspraken te halen. Je moet meebewegen met het gebouw. Stel dat het bijvoorbeeld een andere functie erbij krijgt. Daar maak je dan samen nieuwe afspraken over. Als je het contract niet periodiek aanpast, is het niet meer duidelijk wat deze afspraken zijn en loopt je snel achter de feiten aan. Dat maakt het lastig als er straks andere mensen rond de tafel zitten.”
 
Interview Rianne Koster, relatiemanager van de Triodos Bank en Casper Schouten, voorzitter van de Raad van Toezicht van de stichting die de Hallen beheert.
 
 In de Foodhallen met zijn vele kraampjes met culinaire hapjes en drankjes, zitten Casper Schouten, voorzitter van de Raad van Toezicht van de stichting die de Hallen beheert, en Rianne Koster, relatiemanager van de Triodos Bank. Schouten was er bij toen de haalbaarheid van de Hallen op de agenda stond. “Dat was op een avond, eind 2010. We zaten te plussen en te minnen en kwamen tot de conclusie dat het net moest kunnen. Het ei van Columbus was de cv-constructie: als een stel rijke particulieren flink zou investeren via een commanditaire vennootschap (cv), dan konden zij hun inbreng aftrekken als achterstallig groot onderhoud aan een rijksmonument en zo een interessant rendement maken. Die particulieren moesten we nog wel even vinden, maar dat is gelukt. Het zijn mensen die iets hebben met het idee, met het gebouw, met de plek in de stad, met het feit dat je iets behoudt waar je trots op kunt zijn.”
Met die cv is de financiering van de Hallen gestart. Daarna is de Triodos Bank – “wij kiezen voor revitaliseren en transformeren met behoud van de belevingswaarde” – er ingestapt met onder andere een groenfinanciering. “Dat scheelt minimaal een half procent, tien jaar lang”. Ook het Nationaal restauratiefonds nam deel en verstrekte een grote laagrentende lening.
”Zo’n project als dit,” zegt Rianne Koster, “kun je niet puur commercieel aanpakken met een supermarkt en een discounter; dat wil je niet en dat wil de buurt zéker niet. Toch heb je wel een paar grote huurders nodig om uit de kosten te komen. Er zit hier een grote bioscoop met negen zalen en er is een prachtig hotel. Dat maakt het mogelijk om ook een fietsenmaker, een kunstuitleen en opleidingswinkels te bieden. Door op een gematigd commerciële manier naar een project te kijken, kun je toch iets maken waar ook een zekere maatschappelijke verantwoordelijkheid in zit.” “En het mooie is,” vult Casper Schouten aan, “het werkt gewoon. De huurders versterken elkaar. Het is niet zomaar een pand waar je wat huurders in stopt. Er is heel kritisch gekeken naar ‘wie willen we hier in hebben’, wat wil de buurt graag en wat vooral niet. En het kon alleen omdat niet iedereen dezelfde huur betaalt. Degene met de betere nering betaalt wat meer en de sociale huurders betalen wat minder.”
Dat klinkt mooi, maar met torenhoge huren was het niet gelukt om die diversiteit te bereiken. “Dat klopt,” zegt Rianne Koster, “en dat is voor een groot deel te danken aan het strak geregisseerde bouwproces en de aandacht voor duurzaamheid en energie. Had je het niet zo verduurzaamd, dan had je ook een lage huur gehad maar dan was je als huurder wel duurder uit geweest. Niet alleen nu, maar zeker ook in de toekomst, want daar zijn nu harde afspraken over.” Ze doelt op het energiesysteem met als hart een warmte-koudeopslag in de bodem, de grootste zogenaamde ‘monobron’ van Nederland.
Het systeem is aangelegd door Unica Ecopower, dat het voor een periode van 30 jaar exploiteert en warmte en koeling levert op basis van vaste afspraken met de Hallen. Het risico blijft daardoor bij Unica, terwijl de Hallen zich verzekerd weet van lage energiekosten.
Rianne Koster: “Het mooie is dat hier alles samenkomt. Je kunt best zeggen dat het project niet mogelijk was zonder de Groenregeling en dat verhuur volgens dit concept alleen mogelijk is in een duurzaam gebouw met lage exploitatielasten. Het financiële fundament bestaat uit het concept, de energieprestatie én de cv-constructie – samen goed voor een hartstikke mooi rendement en ook nog een maatschappelijke meerwaarde. Er is niks leuker dan dat.” En dat blijkt. Casper Schouten ervoer dat onlangs op een bijeenkomst met de buurt. “Als je op zaterdagavond door de Foodhallen loopt dan zit de hele buurt hier. Dan zie je dat de Hallen de verblijfsruimte van de buurt is geworden. Op een dag kwam er zelfs een groep winkeliers en ondernemers aan met wat zij noemden de officiële lancering van het Hallenkwartier. Zoiets durf je van te voren niet te hopen.”




Kenmerken

Aantal m2 vloeroppervlak in project

15000m²

Projecttype

Maatschappelijk vastgoed - Herontwikkeling, Renovatie & onderhoud
Rijksmonument, cultureel erfgoed

Energievoorziening

Individueel op woning- of gebouwniveau

Beschrijving concept en prestatiecontract

Welke delen van de installaties?
- Opwekinstallatie (WKO en distributiesysteem)
- Gebouwinstallatie (afgiftesysteem)
Welke prestaties?
 
Het leveren van duurzame warmte en koude, tegen afgesproken temperaturen, afgesproken tarief en hoge betrouwbaarheid.
Één aanspreekpunt voor gebruikers voor zowel energie als binnenklimaat.
Klanttevredenheid binnenklimaat en afhandeling meldingen
Ambitie om De Hallen energieneutraal te maken.
Onderdelen
Resultaatgebieden
Levering warmte en koude
Betrouwbaarheid
Vaste tarieven
Snel inzicht in verbruiken, afwijkingen en bijsturing
Responstijd bij storingen
Comfort
Klanttevredenheid binnenmilieu
Klanttevredenheid afhandeling meldingen
Energieprestatie
Proactieve rol voor verdere energiereductie, duurzame opwekking en energie opslag om rendabel naar energieneutraal te komen.
Jaarlijkse besparing:
50%, 340 ton CO2 per jaar. Op termijn naar energieneutraal.
Contractduur:
Voor WKO dertig jaar. Voor het beheer en onderhoud van de gebouwinstallaties tien jaar.
Investering WKO:
1,1 miljoen euro

Betrokkenen

Opdrachtnemer: Unica Ecopower
Opdrachtgever: Gemeente Amsterdam, Stichting TROM (TramRemise OntwikkelingsMaatschappij)
Architect: J. van Stigt
Bouwcombinatie: Strukton / De Nijs
 

Media

Links

Service menu right