Klimaatneutrale wijk Stadstuin Overtoom Amsterdam, Noord-Holland

Meer artikelen

Omschrijving

In Stadstuin Amsterdam bijna energieneutrale appartementen kostenneutraal gerealiseerd. Bijzonder is de verregaande vorm van ketensamenwerking (Co-Green), het optimaal gebruik maken van elkaars kennis en eerlijk verdelen van risico’s.

Bijna energieneutraal tegen dezelfde kosten
In Stadstuin Overtoom in Amsterdam worden 352 verouderde huurwoningen vervangen door 480 nieuwe bijna energieneutrale woningen, voornamelijk appartementen (de betrokkenen kiezen voor de term ‘klimaatneutraal’; dit is echter moeilijk te definiëren, zie link). Bij de planvorming werden door Woningcorporatie Eigen Haard verregaande ambities geformuleerd. De woningen moesten ‘klimaatneutraal’ worden gesloopt en nieuw gebouwd. Er werden harde gezondheidseisen gesteld. De corporatie wilde bovendien dat de huurders en kopers na afloop lagere woon- en energielasten zouden hebben dan andere bewoners. Het vernieuwingsconcept moest daarnaast gemakkelijk op andere locaties herhaald kunnen worden. Tot slot moesten de partijen het project tegen dezelfde kosten als vergelijkbare niet-bijna energieneutrale initiatieven kunnen opleveren.
 
Bekroond sociaal woningbouwproject
Door aansluiting op externe warmtelevering en de vele duurzame oplossingen in het project, zoals waterbesparend sanitair, zonnepanelen, uitstekende isolatie, waterbuffering en een milieuvriendelijke sloop- en bouwmethode is het plan zeer duurzaam. De 96 in fase 1 (deelplan Energietuin) in 2015 op te leveren huurwoningen hebben een EPC van 0,14. Niet alleen de woningen zijn duurzaam, ook het sloop- en bouwproces gebeurt op een duurzame manier. Zo wordt alle energie en water dat nodig is voor de bouw en bewoning, bespaard of duurzaam opgewekt op locatie. 90% van het sloopmateriaal van de oude woningen wordt hergebruikt in de nieuwe woningen. Bewoners kunnen hun energiegebruik monitoren. De gemeente heeft het woningbouwproject in 2014 bekroond met de Zuiderkerkprijs.
 
BIM en lean
Met ontwikkelaar en bouwer ERA Contour, amoveerspecialist Oranje (sloop) en architectenbureau KOW is een kostenbesparende manier van samenwerken bedacht, waardoor de investeringen in duurzaamheid kunnen worden terugverdiend. De technische efficiëntie wordt bereikt door steeds met dezelfde partijen samen te werken, zogenaamde co-makers, via een Building Information Model (BIM). Vanaf het begin van het ontwerpproces was er intensief contact met alle uitvoerenden. Bijvoorbeeld met de installateurs om de installaties direct te integreren in het ontwerp en niet later toe te voegen. Dit gebeurt tijdens de lean planning-sessie.
 
 
Kostenneutraal door ketensamenwerking
Door intensieve ketensamenwerking wordt de financiële investering voor de duurzame voorzieningen terugverdiend. De doelstellingen van het vernieuwingsplan zijn vertaald in concrete eindprestaties waarop de partijen elkaar kunnen afrekenen. Verder is er op basis van het traditionele bouwmodel een minimum grond- en vastgoedexploitatie afgesproken, waarbinnen de bijna energieneutrale maatregelen gefinancierd moeten worden. Uitgangspunt is dat zestig procent van de extra uitgaven aan bijna energieneutrale maatregelen uit de manier van samenwerken gedekt moet worden. De rest van de meerkosten verdienen de partijen terug met de hogere vastgoedwaarde van bijna energieneutrale woningen in de buurt.
 
Aan het begin van het project is een begroting (de zogenaamde Base Case) opgesteld waarin alle kosten en opbrengsten van een traditioneel ontwikkelproces opgenomen zijn. Alle partijen hebben hier inzicht in. De resultaatverdeling is in een dynamisch verdelingsmodel vastgelegd. Partijen sturen elkaar daarbij tussentijds alleen facturen over hun gemaakte onkosten. Wat er normaliter als winstmarge bovenop wordt gelegd, stoppen de partijen in een gezamenlijke spaarpot. Bij Co-Green worden kennis én financiële risico’s gedeeld Omdat daaruit ook eventuele tegenvallers worden betaald, worden onderlinge nota’s niet belast met een opslag voor financiële risico’s. Alle partijen staan, naar ratio, gelijkwaardig in het project. Hoe beter de partijen samenwerken en de vooraf gestelde prestaties halen, hoe meer geld er aan het einde van de rit overblijft.
 
Inhoudelijke doelstellingen (essenties) van het concept Co-Green
•    Duurzaam slopen, bouwen en bewonen
•    Ecologische duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
•    Budgetneutraliteit
•    Lagere exploitatielasten voor bewoners
•    Repeteerbare formule
•    Samenwerking tussen partijen
 
Ervaringen

Woningcorporatie Eigen Haard geeft aan dat door een goede afstemming tussen partijen, de kosten flink worden gedrukt. Zo kan bijvoorbeeld voorkomen worden dat werkzaamheden dubbel worden uitgevoerd. Een sloopbedrijf vult bijvoorbeeld een bouwput na het verwijderen van een oude fundering, vervolgens gaat de aannemer weer een gat graven voor de fundering van de nieuwbouw. Ook houden partijen elkaar tijdens het proces tot het einde toe scherp doordat de kwaliteit van hun samenwerking bepaalt wat ze uiteindelijk verdienen aan het project. Deelnemers aan de lean planningsessie geven aan dat er door deze unieke sessie meer begrip is ontstaan voor elkaars werkzaamheden, ze hebben naar elkaar geluisterd en zijn bezig geweest om elkaar verder te helpen. Verwacht wordt dat dit een hoop efficiency gaat opleveren.

Kenmerken

Aantal woningen in project

470 (96 voor EPC berekening)

Projecttype

Portiekwoning - nieuwbouw
Gallerijwoning - nieuwbouw

Energievoorziening

Collectief op bouwblokniveau

Beschrijving concept

Vorm en oriëntatie
- vloeroppervlak woning: 57,76 m²
- aantal bouwlagen: 5
- oriëntatie: zongericht

Bouwkundige kenmerken/schil
- luchtdichtheid (Qv;10 waarde): 0,42 dm³/s.m² (bij bouwaanvraag)
- U-waarde open geveldelen, inclusief kozijnen: 1,40  W/m².K
- U-waarde deuren : 1,60  W/m².K
- Gemiddelde Rc-waarde dichte geveldelen : 5,50 m².K/W
- Rc-waarde dak : 6,0 m².K/W
- Rc-waarde bg vloer: 6,0 m².K/W
- ZTA-waarde glas: 0,6

Installatietechnische kenmerken
- ruimteverwarming en warm tapwater: warmtelevering van buiten bouwblok (stadsverwarming), warm tapwater, vloerverwaming
- PV: 480 m²
- type ventilatie: gebalanceerd met WTW
- regeling ventilatie: handmatig
 
Overige energiemaatregelen
- Monitoring energieverbruik (slimme meters)
- Douche WTW
- Keuze materiaalgebruik op basis van een lage onderhoudsbehoefte
- Energiezuinige verlichting en aanwezigheidsdetectie in de algemene ruimten
- Hergebruik van regenwater en waterbesparende maatregelen
 
Maatregelen tijdens de bouw
- duurzaam slopen (amoveren), het hoogwaardig hergebruiken van de vrijgekomen materialen
- tijdens het bouwen de CO2-uitstoot voor tenminste 50% te reduceren
- De gebruikte grondstoffen moeten voor 90% herbruikbaar zijn
- Het beton en de bakstenen bestaan uit gerycled granulaat
- 80% van de nieuwe materiaal heeft een verantwoorde afkomst
- We werken met een prefab casco i.p.v. een tunnelgietbouw casco
- Co-Green stimuleert haar leveranciers om zo min mogelijk verpakkingsmateriaal te gebruiken
- De keet is goed geïsoleerd, heeft dubbel glas en een zuinige verwarmingsinstallatie. Daarnaast zijn er drangers op ramen en deuren en aanwezigheidsdetectie
- Op de keet zijn zonnecollectoren om energie op te wekken. Ook is er een windmolen op de bouwplaats
- Om te sturen op lager energieverbruik is er een energiemonitor in de keet. Deze geeft inzicht in het verbruik op verschillende onderdelen en vergroot de bewustwording.

Betrokkenen

Bouwer/projectontwikkelaar: ERA Contour
Opdrachtgever: woningstichting Eigen Haard
Architect: KOW Architectuur en stedenbouw
Installatietechnische en/of energetischadviseur: DWA advies, Wijcon Dordrecht

Media

Links

Service menu right