Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO) | RVO.nl | Rijksdienst

Service menu right

Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO)

Meer artikelen

Omschrijving

Een DBFMO-contract combineert de onderdelen Design, Build, Finance, Maintain en Operate in een integrale opdracht. Deze contractvorm wordt toegepast bij infrastructuur- en verschillende accommodatieprojecten.

De opdrachtgever betaalt een consortium een periodieke, vaste beschikbaarheidsvergoeding op het moment dat de infrastructuur of accommodatie in gebruik is genomen. Het consortium kan daarmee de aflossing, rente en exploitatiekosten voldoen.

Werking

In een DBFMO-contract is de marktpartij/het consortium van marktpartijen verantwoordelijk voor de financiering, het ontwerp en de bouw van een object, maar ook voor het gebouwonderhoud en het leveren van (een gedeelte) van de facilitaire diensten gedurende een bepaalde looptijd (bijvoorbeeld 25 of 30 jaar). Dit houdt in dat er niet afzonderlijk wordt onderhandeld met architecten, aannemers, banken, schoonmakers en veiligheidsbedrijven, maar met één consortium waarin al die partijen verenigd zijn, en dat voor het totale pakket verantwoordelijk is, van ontwerp tot en met onderhoud.

Het DBFMO-consortium gaat de concurrentieslag aan met andere consortia gedurende de aanbestedingsprocedure. Deze procedure wordt vaak in de vorm van een concurrentiegerichte dialoog opgezet. Deze aanbestedingsvorm maakt het de gegadigden mogelijk om het contract, inclusief de functionele specificaties van de opdracht, met de opdrachtgever te bespreken en te optimaliseren. Dit biedt ook mogelijkheden om de realisatie en exploitatie op elkaar af te stemmen. De bieding van het consortium, ook wel het ‘best and final offer’ (BAFO) genoemd, wordt ingediend inclusief een financieringsplan en (deels) gecommitteerde financiering door externe vermogensverschaffers (banken).

Voor de grotere projecten wordt de DBFMO-constructie toegepast bij Europese aanbestedingen, vooral wanneer de landelijke overheid opdrachtgever is. Er is inmiddels ook een standaard ontwikkeld voor DBFMO-light-contracten die geschikt zijn voor kleinere projecten, bijvoorbeeld op gemeentelijk en provinciaal niveau.

Sterk

  • Binnen alle fasen van een ontwikkeling is planoptimalisatie mogelijk, zo ook prijsoptimalisatie en kostenbesparing.

Zwak

  • Er moet sprake zijn van een sluitende businesscase; de opgave moet voor (samenwerkende) marktpartijen financierbaar zijn;
  • De wens om tot prijsoptimalisatie te komen kan leiden tot kwaliteitsverlies.
  • Omdat publiekrechtelijke instelling in principe voor minder dan 90% btw belaste prestaties verricht, kan de verhuurder de btw op de investering niet terugkrijgen. Dit is van belang bij een nieuw vervaardigd gebouw. Zal deze schade willen doorbelasten in de huur, in de vorm van btw-compensatie. Deze kan aanzienlijk percentage van de huurbetalingen uitmaken. Op de bijkomende diensten wordt de btw in principe wel in rekening gebracht.
  • Beroep op btw-compensatiefonds.

Voorbeelden

voorbeeld 1: Kantoorhuisvesting Belastingdienst, Doetinchem
voorbeeld 2: Renovatie ministerie van Financiën, Den Haag

Meer informatie

Voorbeeld 1

Kantoorhuisvesting Belastingdienst - Doetinchem       

  

Het project Kantoorhuisvesting Belastingdienst werd aanbesteed in een publiek-private samenwerking (PPS). Het DBFMO-contract heeft een looptijd van vijftien jaar. Het project is gegund aan het consortium Facilicom dat bestaat uit de werkmaatschappijen Facilicom Facility Solutions, Gom Schoonhouden, Prorest Catering, Trigion Beveiliging, Breijer Bouw en Installatie en MAS Architectuur.

Er zijn vijf contractpartijen:

  • De Rijksgebouwendienst als aanbestedende partij,
  • de Belastingdienst/Oost én de Belastingdienst/Centrum voor FD als gebruikers,
  • de gemeente Doetinchem als faciliterende partij bij de gebiedsontwikkeling en
  • Facilicom als realiserende marktpartij.

Design

Integrale aanpak voor ontwerp gebouw. In ontwerpfase keuzes maken vanuit de levenscyclusbenadering: niet de eenmalige oprichtingskosten, maar de Total Cost of Ownership zijn doorslaggevend. Door in een vroegtijdig stadium de relevante beheers- en onderhoudsaspecten mee te nemen in het ontwerp, is het mogelijk een kantoorgebouw te realiseren dat bovengemiddeld economisch, efficiënt en gebruiksvriendelijk is. Om een optimale balans tussen architectonische, bouwtechnische en facilitaire elementen te realiseren, is een multidisciplinair projectteam ingericht. Naast de architect zaten daarin diverse adviseurs,specialiseerd in facility management en facilitaire dienstverlening, veiligheid en beveiliging, catering, schoonmaak en reststoffenmanagement, design & amp; build en beheer & amp; onderhoud, financiële zaken en juridische zaken. Het proces als geheel werd aangestuurd door een tendermanager.

Finance

Gewoonlijk maakt een financiële instelling deel uit van het consortium. In dit geval financiert Facilicom het project echter volledig zelf. Er is dus geen sprake van externe (project)financiering.

Maintain: Het gaat hierbij om het zogeheten technisch beheer van het pand, dus alle activiteiten die nodig zijn om het pand in optimale (gebruiks)conditie te houden. In vaktermen spreekt men ook wel van ‘hard services’: onderhoud aan installaties, gevels, daken, schilderwerk, glas, etc. Dit wordt een verantwoordelijkheid van Breijer Bouw en Installatie, die daartoe gespecialiseerde businessunits heeft (waaronder Breijer Glas, Breijer Betonconservering, Breijer Technisch Beheer, Breijer Ventilatietechniek en Breijer Brandpreventie).

Operate

Ook de zogeheten ‘soft services’, ofwel klassieke facilitaire diensten, worden door Facilicom ingevuld met eigen divisies en/of partners. Hierbij valt te denken aan voorzieningen als bewaking en beveiliging (Trigion Beveiligingtechniek), catering (Prorest), schoonmaak en reststoffenmanagement (Gom) en het gehele management van al deze activiteiten (Facilicom Facility Solutions). Om een optimaal verloop van de processen te garanderen, wordt een multidisciplinair team op locatie ingezet, waarbij de traditionele ‘schotten’ tussen de disciplines zo veel mogelijk weggenomen zullen worden en wordt ingezet op (toekomstige) synergetische effecten in de dienstverlening.

Doel van het DBFMO-contract is, kortom, het leveren van meerwaarde van integrale dienstverlening voor de Belastingdienst Doetinchem. De geïntegreerde aanpak staat naast een hoge doelmatigheid en flexibiliteit garant voor een aanzienlijk efficiencyvoordeel.

De bouw is gestart op 31 maart 2009, oplevering en ingebruikname in april 2011.

Evaluatie

De belangrijkste succesfactoren zijn een sluitende businesscase en de financierbaarheid door een consortium van marktpartijen. Met behulp van de DBFMO-werkwijze is het beoogde kantoorgebouw feitelijk tot stand gekomen. De operationele fase is daarmee ingezet. Vooralsnog zijn de beoogde doelen daarmee bereikt..

    

Voorbeeld 2

Renovatie ministerie van Financiën - Den Haag          

  

Het renovatieproject van het ministerie van Financiën is uitgevoerd door consortium Safire, een samenwerkingsverband van Strukton, Consumenten Ergon, GTI, ISS Facility Services en een investeringsfonds van ABN AMRO en Dutch Infrastructure Fund.

Klachten over de technisch verouderde klimaatinstallatie vormden de aanleiding voor de renovatie van het ministerie van Financiën. Voor het vernieuwen van de airconditioning en de verwarming moesten echter ook de gevels worden aangepast. Daarbij bleek de inrichting van het gebouw verouderd en weinig flexibel. Het ministerie van Financiën besloot na overleg met de Rijksgebouwendienst om alle mankementen in een keer aan te pakken en het gebouw aan te passen aan de eisen van deze tijd. Het project is een goed voorbeeld van innovatief hergebruik en van de toepassing van publiek-private samenwerking (PPS).
De overeenkomst loopt tot 2033. De private financiering van het project is een essentieel onderdeel van de DBFMO-overeenkomst. Het consortium Safire verdient de investering terug vanaf de exploitatieperiode. De definitieve waarde van het contract, de zogenaamde Financial Close, werd op 11 december 2006 vastgesteld op € 173 miljoen exclusief btw netto contante waarde. Op dat moment werd de rente vastgezet. Dit is van belang omdat Safire de bouw- en projectkosten financiert met behulp van een lening.
De renovatie is eind 2008 opleverd.

Evaluatie

De belangrijkste succesfactoren zijn een sluitende businesscase en de financierbaarheid door een consortium van marktpartijen.

 

Bent u tevreden over deze pagina?

Verplichte velden zijn gemarkeerd met een *
Mogen wij u benaderen voor een gebruikersonderzoek?
De komende tijd zoeken wij testers voor het nieuwe ontwerp van onze website. Wij zijn benieuwd naar uw mening en gaan graag met u in gesprek. Een online interview duurt maximaal 45 minuten.