Maatschappelijk gebonden eigendom

Meer artikelen

Omschrijving

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een prijsverlagende constructie. Het biedt consumenten de mogelijkheid om een sociale huurwoning te kopen. Doorstroming naar de koopsector wordt zo toegankelijker.

sociale huur

De bewoner wordt (economische en juridisch) eigenaar van de woning, maar de woningcorporatie blijft verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud. De bewoner koopt de sociale woning in plaats van deze te huren. Op het vlak van financieringsconstructies is het verschil met sociale huur dat de opbrengsten voor de woningen eerder geboekt kunnen worden. Daarnaast verschilt de waarde van de MGE-woning van een sociale huurwoning. Dit is weliswaar afhankelijk van de markt.

MGE woningen bestaan al ruim 25 jaar. De constructie is begin van deze eeuw langzaam vervangen door de Koopgarant constructie, die uitgaat van dezelfde principes maar meer rechten geeft aan de eigenaar van de woning.

Werking

Het woord ‘gebonden’ wijst erop dat de eigenaar het huis niet op de vrije markt mag doorverkopen. De eigenaar is verplicht het huis bij verkoop aan te bieden aan de woningcorporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld tussen de voormalige eigenaar en de corporatie. De woningcorporatie is er zeker van dat zij de woning weer in handen krijgt. De corporatie kan de woning vervolgens wél op de vrije markt verkopen. MGE stelt de corporatie in staat om haar bezit te verkopen en op die manier nieuwe projecten (beheer / onderhoud / ontwikkeling) uit te voeren.

Sterk

  • De constructie biedt de corporatie mogelijkheden om de kosten van een woning (tijdelijk) van de balans te halen. De maandelijkse huur wordt omgezet in een eenmalig aankoopbedrag.
  • Het is een mogelijkheid voor corporaties om aan liquide middelen te komen om zo investeringen te kunnen blijven doen.
  • De constructie biedt de mogelijkheid voor starters of lagere inkomensgroepen om zowel de lusten van eigen woning te hebben, als een garantie te hebben dat de woning onderhouden wordt en altijd teruggekocht moet worden door de corporatie.

Zwak
De corporatie is verplicht de woning terug te kopen en moet dus altijd middelen achter de hand hebben.
De consument blijft afhankelijk van de (groot) onderhoudsplanning van de corporatie

Voorbeelden

voorbeeld 1: Mitros, Utrecht
voorbeeld 2: Woonstad Rotterdam

Voorbeeld 1

Mitros Utrecht

Vanaf 2000 is het beleid van de overheid erop gericht om het aandeel koopwoningen in Nederland te verhogen. Met name voor de lage-inkomensgroep is een aantal nieuwe koopvormen ontwikkeld. Een daarvan is het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE).

Doelgroepen

  • Toegepast door: wooncorporatie Mitros, Utrecht.
  • Ten behoeve van: huurder/bewoner, potentiële woningkoper.

Mitros Utrecht verkoopt 105 koopwoningen die zij heeft gebouwd in Parkwijk Zuid. Mitros verkoopt de woningen voor 70% van de vrije marktprijs aan de nieuwe bewoners. De personen voor wie deze woningen bedoeld zijn, mogen per jaar niet meer dan € 40.000 verdienen. De consument (afnemer) koopt de woning van de corporatie en is verantwoordelijk voor de woning, inclusief onderhoud.

Bij verkoop van een woning door Mitros aan de bewoner: Verzoek tot koop wordt ingediend, gevolgd door een taxatie. Nadat het is voorgelegd aan de geschillencommissie volgt de aankoop via een notaris. Bij terugkoop: Als er een MGE-woning leeg komt te staan, is de oude bewoner verplicht deze terug te verkopen aan Mitros. Dit wordt gemeld bij Mitros. Mocht er een meerwaarde op het pand zitten, dan is die voor 51% voor de verkopende partij en voor 49 procent voor Mitros.

Evaluatie

Bij de consument ligt een faalfactor wanneer deze na aankoop niet in staat blijkt de woning te onderhouden. Dat leidt tot verval, wat van invloed is op de gehele wijk.

Voorbeeld 2

Woonstad Rotterdam

 

Woonstad Rotterdam heeft drie vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom.

Doelgroep

  • Toegepast door: Woonstad Rotterdam als verkopende partij.
  • van: huurder/bewoner, potentiële woningkoper.

Maatschappelijk Gebonden Eigendom

MVE-C

MVE staat voor Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. Woonstad Rotterdam zorgt ervoor dat de woning planmatig wordt onderhouden voor een vast bedrag per aand. Daarnaast wordt korting verkregen op de opstalverzekering. Bij verhuizing koopt Woonstad Rotterdam de woning gegarandeerd binnen drie maanden terug.

De eerste vijf jaar wordt de waardeverandering gedeeld. Het gaat hier om de oorspronkelijke aankoopprijs, plus of min een percentage van de gestegen of gedaalde initiële taxatiewaarde.

MGE

Woonstad Rotterdam koopt de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld.

Fair Value

Een Fair Value-woning bestaande bouw is 15 tot 20% goedkoper en nieuwbouw 5 tot 15 procent goedkoper dan de taxatiewaarde. Het planmatig onderhoud wordt gewaarborgd door Woonstad Rotterdam. De koopvorm is hierdoor extra aantrekkelijk voor starters.

Woonstad Rotterdam koopt bij verhuizing de woning gegarandeerd binnen drie maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld.

Evaluatie

De gemeente stelt in zijn algemeenheid dat een terugkoopregeling een positief effect heeft op de verkoopbaarheid van bestaande en nieuwbouwwoningen. De constructie dempt het risico bij prijsdalingen en -stijgingen en geeft de hypotheekverstrekker meer zekerheid, en daarmee ook de koper.

Service menu right