WOZ en Planschade

Meer artikelen
Windenergie op land

De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) regelt de waardebepaling van onroerende zaken in Nederland. De uitvoering van de Wet WOZ ligt in handen van de gemeenten. De gemeente bepaalt een WOZ-waarde voor een onroerende zaak (WOZ-object).

De WOZ-waarde die deze waardebepaling oplevert, wordt voor de volgende belastingen gebruikt:

•    Gemeente: onroerendezaakbelasting (OZB);
•    Belastingdienst: eigenwoningforfait bij inkomstenbelasting en de afschrijvingsgrens voor gebouwen in de vennootschapsbelasting;
•    Waterschap: watersysteemheffing

Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt: banken accepteren deze vaak als bewijs dat de waarde van de woning voldoende onderpand is voor een (tweede) hypotheek.

WOZ-waarde windturbines

Voor windturbines moet ook onroerendezaakbelasting (OZB) betaald worden. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) stelde samen met gemeenten en taxatiebureaus taxatiewijzers op voor de waardering van bijzondere objecten (niet zijnde woningen, kantoren of winkels) voor de Wet WOZ naar waardepeildatum 1 januari 2010. Er is ook een taxatiewijzer voor windturbines beschikbaar. Niet het gehele bedrag dat de gemeente int aan OZB voor windturbines komt direct ten goede van de gemeente. Het rijk hanteert een correctiefactor op de algemene uitkering van de gemeente bij een toename op de totale OZB.

WOZ-waarde woningen in nabijheid van windturbines

Gemeenten bepalen een WOZ-waarde voor woningen. De WOZ-waarde is een indicatie voor de verkoopwaarde ten tijde van de waardevaststelling. Als er een lagere WOZ-waarde wordt vastgesteld, betekent dit een lagere belastinggrondslag. Inwoners hebben er enerzijds belang bij de WOZ-waarde zo laag mogelijk te laten vaststellen omdat deze de hoogte van de OZB bepaalt. Aan de andere kant kan bij de verkoop van een woning een lagere WOZ-waarde leiden tot een lagere verkoopprijs. Inwoners kunnen bij de gemeente aanvoeren dat er veranderingen in de omgeving hebben plaatsgevonden. Een voorbeeld van zo'n verandering is de bouw van een windturbine. Hoe een gemeente kan omgaan met windturbines bij de vaststelling van de WOZ-waarde is te vinden in het rapport Windenergie en WOZ.

Planschade

Wanneer woningeigenaren vermoeden dat de komst van windturbines tot een lagere verkoopwaarde leidt, kunnen zij bij de gemeente een procedure voor planschade starten. Bij het bepalen van planschade vergelijkt men de situaties voor en na de wijziging van het bestemmingsplan. Daarbij wordt het verschil tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden in de oude en nieuwe situatie berekend. Een WOZ-taxatie is hierbij niet maatgevend. Deze gaat alleen uit van de actuele situatie en telt meerdere marktoverwegingen mee.

Procedure planschade

Gedupeerden kunnen de gemeente vragen om een vergoeding voor geleden schade, zoals waardevermindering van een woning. Dit moet binnen vijf jaar gebeuren nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Een aanvraag moet een motivering bevatten en een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. In elke procedure blijft in elk geval 2% vermindering van de oorspronkelijke waarde voor rekening van de aanvrager. Artikel 6.1 tot en met 6.3 van de Wet op de ruimtelijke ordening beschrijft de aspecten met betrekking tot 'Tegemoetkoming in schade'.

Onderzoek naar mogelijke effecten op WOZ en planschade

Naar aanleiding van de vele vragen die omwonenden hebben, liet de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland onderzoek uitvoeren naar het mogelijke effect van windturbines op de waarde van onroerend goed. 
Het onderzoek bestond uit verschillende onderdelen:

  • In kaart brengen van wijzigingen van WOZ-waarde van woningen nabij windturbines;
  • In kaart brengen van planschade als gevolg van de komst van windturbines;
  • In kaart brengen van internationaal onderzoek naar waardeontwikkeling van onroerend goed nabij windparken;
  • Uitvoeren van onderzoek naar de prijsontwikkeling van woningen nabij windparken.

Resultaten onderzoek

Het onderzoek leverde de volgende  resultaten op:

  • WOZ-waarde.
    Van aanpassing van de WOZ-waarde in de nabijheid van windturbines zijn weinig gevallen bekend: er zijn 19 gerechtelijke uitspraken gedaan in de periode van 2003 tot 2012. In 12 van deze gevallen vond een prijsaanpassing plaats. Er is echter geen sprake van een onderbouwing. De rechter vond het aannemelijk dat er sprake kon zijn van waardedaling. Slechts op één locatie is naar verkoopcijfers van woningen gekeken. Hier bleek geen aantoonbaar effect te zijn van de windturbines op de waarde van de woning in vergelijking met de waarde bij transacties van andere woningen in de regio. De WOZ-waarde is daar niet bijgesteld.
  • Planschade
    Het bepalen van planschade gebeurt op basis van objectieve (ruimtelijke) criteria. Het aantal ingediende planschade-aanvragen in de buurt van windturbines is zeer klein en de uitgekeerde bedragen zijn relatief laag . De Raad van State deed tot op heden geen uitspraak ten aanzien van planschade door de komst van windturbines.
  • Internationaal onderzoek
    Er bestaat weinig internationaal onderzoek naar waardedaling van woningen nabij windturbines. In een aantal in de VS uitgevoerde onderzoeken zijn geen significante effecten waargenomen. Dat heeft goeddeels te maken met de grofheid van de onderzoeksmethodiek die niet in staat blijkt de effecten (als die er zijn) significant aan te tonen.
  • Prijsontwikkeling van woningen nabij windparken
    De onderzoeksmethode die hierbij is gehanteerd, kijkt naar de werkelijke prijs van de woning bij een transactie (verkoop). De woningprijzen komen uit het databestand van het Kadaster. Om tot een resultaat te komen, moeten voldoende transacties hebben plaatsgevonden in de nabijheid van windturbines. Er moeten voldoende woningen zijn die zowel voor de komst van een windpark als na de bouw ervan een keer zijn verkocht en er moeten voldoende referentiewoningen in de buurt zijn om de prijsontwikkeling mee te kunnen vergelijken. Daarnaast moet aan de volgende criteria zijn voldaan: de windturbines moeten tussen 2000 en 2007 gebouwd zijn en er mogen geen andere windparken in de buurt zijn. In heel Nederland bleken maar 4 locaties aan bovenstaande criteria te voldoen. Dat is te weinig om een representatief onderzoek te kunnen doen naar de invloed van windturbines op de woningprijzen.

Service menu right