Expertteam Woningbouw: veelgestelde vragen

Wij ontvangen van gemeenten steeds vaker signalen dat projectontwikkelaars nieuwbouwwoningen ‘bij opbod’ aan de hoogste bieder verkopen. Er bestaat geen regelgeving die een 'vanaf-prijs' voor nieuwbouwwoningen verbiedt.  

Toch heeft u als gemeente mogelijkheden om dit te voorkomen:

• Verkoopt u gemeentegrond aan de ontwikkelaar? Dan kunt u de verkoopprocedure van koopwoningen in de grondverkoopovereenkomst vastleggen. Dat kan een simpel verbod op verkoop bij opbod zijn. Maar kan ook verder gaan: bijvoorbeeld vooraf de maximale VON-prijs (vrij op naam) overeenkomen.
• U kunt ook vastleggen dat bij verkoop de kandidaten voorrang krijgen die een schaarse woning achterlaten: bijvoorbeeld een (sociale) huurwoning of een koopwoning met een lage WOZ-waarde.
• Is er geen sprake van gemeentelijke grondverkoop? Dan is er doorgaans een bestemmingsplanwijziging nodig op de gronden van de ontwikkelaar om woningbouw mogelijk te maken. Aan deze bestemmingsplanwijziging kunt u een Anterieure Overeenkomst (AO) verbinden. In AO’s is de omschrijving van de te bouwen woningen een vast onderdeel, waarbij ook woningbouwcategorieën en prijsgrenzen worden vastgelegd
• Daarnaast bestaan er ook ‘zachte’ maatregelen. Met onderling vertrouwen en oog voor elkaars belangen bereikt u meestal veel. Maar ook is een 'stevig gesprek' met de ontwikkelaar een optie om duidelijk te maken dat verkoop bij opbod ongewenst is. Het college van B&W kan bovendien de gemeenteraad informeren over deze ontwikkeling en de manier waarop het college omgaat met deze ongewenste manier van prijsopdrijving. Dit komt de openheid en transparantie ten goede en zorgt voor de nodige media-aandacht.

U moet als gemeente wel rekening houden met het feit dat niet alleen opbod bij verkoop de prijsopdrijving vormt in het nieuwbouwsegment. Andere factoren zijn:

• Waardebepaling van grond aan de hand van waardes uit het recente verleden. Gevolg: te duur verkochte grond aan ontwikkelaars. Zij kunnen daardoor moeilijker betaalbare woningen ontwikkelen.
• Ontwikkelaars kopen te slopen onroerend goed (te) duur in.
• Door complexe regelgeving schuift de voorbereidingstijd op, ontwikkelaars nemen de kosten op zich waardoor de verkoopprijs kan stijgen.

Overweeg als gemeente dus goed welke voorwaarden u in de grondovereenkomst en de AO opneemt en welke prijs u vraagt voor de uit te geven gemeentegrond.

Een ontwikkelaar kan grond kopen die niet de bestemming woningbouw heeft. Denk bijvoorbeeld aan een agrarische bestemming of een bestemming bedrijven of kantoren. De ontwikkelaar heeft dan de medewerking van de gemeente nodig om die bestemmingsplanwijziging te realiseren. Aan zo’n wijziging kan de gemeente voorwaarden verbinden in een zogenoemde Anterieure Overeenkomst (AO). Die voorwaarden hebben bijvoorbeeld te maken met het financiële plaatje. De ontwikkelaar moet bijvoorbeeld naar rato financieel bijdragen als een extra rondweg nodig is in de gemeente omdat er in het nieuwe plan veel woningen en dus extra verkeer bijkomt.
Maar in de AO kan ook een verplichting staan dat een betaald percentage woningen voor sociale huur bestemd moet zijn. Of de verplichting om de sociale huurwoningen door lokale corporaties te laten ontwikkelen en realiseren. Wil de ontwikkelaar daaraan niet mee te werken, dan kan de gemeente de medewerking aan een bestemmingswijzing weigeren. Meestal hoeft het zover niet te komen. Een goed gesprek met een van de experts van het Expertteam Woningbouw kan helpen.

De Hoge Raad deed op 26 november 2021 uitspraak over de manier waarop een overheidslichaam partijen moet selecteren bij de verkoop van vastgoed (gronden en andere onroerende zaken). In dit zogenaamde Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan één partij te koop mogen aanbieden. Volgens het gelijkheidsbeginsel moeten zij de koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Veel gemeenten vragen zich af wat dit Didam-arrest betekent voor hun woningbouwprojecten, want:

• naar alle waarschijnlijkheid worden reeds verkochte en geleverde onroerende zaken niet ineens vernietigbaar verklaard
• bij lopende onderhandelingen, waarbij nog geen overeenkomst tot stand kwam, (en nog geen selectieprocedure is toegepast die voldoet aan het arrest), is het waarschijnlijk dat onderhandelingen tijdelijk worden opgeschort. Tijdens deze periode moet de gemeente bepalen of de beoogde contractuele wederpartij de enige serieuze gegadigde is op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria (level playing field).
• in hoeverre deze criteria een-op-een selectie toestaan is maatwerk. De kans hierop is groter als er sprake is van:
  • bestaande rechten van één of meer marktpartijen met grondposities, in combinatie met
  • de wens om het gebied in onderlinge samenhang te ontwikkelen en
  • er sprake is van reeds gesloten (bouwclaim)overeenkomsten.
• voor de toekomst moeten gemeenten beseffen dat een-op-een partnerselectie zonder voorafgaande kennisgeving niet meer mogelijk is. Het gaat niet om een aanbestedingsplicht, maar over de plicht om meerdere partijen een kans te geven. Gemeenten houden veel vrijheid in de invulling hiervan.  

Meer weten?

• de factsheet van het ministerie van BZK. Deze factsheet vult BZK op gezette tijden aan met nieuwe inzichten
• verslag van de presentatie van expert Arjan Bregman tijdens een webinar van de contactgroep Grondzaken
•  neem contact op met het Expertteam Woningbouw voor vragen over het Didam-arrest en over wat het betekent voor uw woningbouwproject

U kunt de ruimtelijke ontwikkeling in de gewenste richting sturen. Gebruik hiervoor de volgende instrumenten:

• Anterieure overeenkomst (AO): in de AO (een privaatrechtelijke overeenkomst) maakt u met ontwikkelaars afspraken over publieke investeringen van openbaar nut voor het bouwen van een nieuwe woonwijk. U mag in deze AO ook andere zaken opnemen zoals:
  • planning, voortgang en fasering
  • programmaeisen zoals een verplichting voor een bepaald betaalbaar aandeel
  • verplichting om betaalbare woningen door lokale corporaties te laten ontwikkelen en bouwen

Om ervoor te zorgen dat ontwikkelaars zich aan de AO houden, mag u in de AO boetepalingen opnemen.

• Exploitatieplan: als u met de ontwikkelaars/grondeigenaren niet tot overeenstemming komt, kunt u als gemeente het ‘kostenverhaal’ opleggen met een exploitatieplan. Of u ziet af van medewerking. Ook in het exploitatieplan kunt u regels vaststellen voor de planning, voortgang en fasering. Als de grondeigenaar niet volgens de planning invulling gaf aan zijn zelfrealisatierecht, kan dat een reden zijn om de grondeigenaar ‘niet in staat te achten om de gewenste ontwikkeling tot stand te brengen’. Het zelfrealisatierecht houdt in dat particuliere eigenaren van grond in principe het eerste recht hebben om de ontwikkelingen uit te voeren.

Heeft u alle formele stappen afgerond, maar blijft vertraging van de bouw aanhouden? Versnel dan het proces door gebruik te maken van:

• Voorkeursrecht: u krijgt als gemeente het recht van eerste koop. Dit instrument is vooral nuttig als:
  • speculatie en prijsopdrijving dreigt;
  • het werkelijke gebruik van de grond afwijkt van de bestemming;
  • het gaat om een herstructureringsopgave.
• Onteigening: als de eigenaar niet bereid en in staat blijkt om tijdig het plan uit te voeren mag uw gemeente in het uiterste geval overgaan tot onteigening. Besef vooraf goed wat de gevolgen zijn als het gaat om proceskosten en de volledige schadeloosstelling. Meestal komen partijen tijdens de onteigeningsprocedure toch nog tot overeenstemming.

Bekijk voor meer informatie de handreiking Vertraging woningbouw voorkomen met grondbeleid die het Expertteam Woningbouw samen opstelde met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

U heeft als gemeente 2 mogelijkheden om snel flexwoningen te bouwen:

1. Kruimelregeling

Via de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het daarbij behorende Besluit omgevingsrecht (Bor) kunt u tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan. Dit is de zogeheten ‘kruimelregeling’. De mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen staan opgesomd in artikel 4 van bijlage II bij het Bor. Om (tijdelijke) huisvesting te bouwen zijn vooral lid 9 en 11 van dit artikel interessant. Hiermee kunt u via de standaardprocedure van 8 weken een omgevingsvergunning verlenen voor activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De kruimelregeling is een bevoegdheid van het collega van B&W. Ook is de gemeenteraad betrokken. De kruimelregeling heeft 2 belangrijke beperkingen:

1. De kruimelregeling geldt alleen bij tijdelijke woningbouw voor een periode van maximaal 10 jaar.
2. De kruimelregeling geldt alleen als de tijdelijke woningbouw niet als een stedelijk ontwikkelingsproject staat geregistreerd.

2. Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet

Afwijken van het bestemmingsplan voor een ander gebruik van gronden voor een langere periode dan 10 jaar is met de huidige wetgeving niet mogelijk. Maar met de Crisis- en herstelwet kan de periode van 10 jaar verlengt worden naar 15 jaar.

Hiervoor onderzoekt de wetgever verschillende mogelijkheden via experimenten op grond van de Crisis- en herstelwet. Zo vinden er onder andere experimenten plaats met langere looptijden voor een voorlopige bestemming. Gemeenten kunnen aan het team Crisis- en herstelwet van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) vragen om bij ministeriële regeling een project toe te voegen aan die experimenten. Uw gemeente kan een termijn van maximaal 15 jaar vragen voor de toepassing. Dit zou in ongeveer 6 weken geregeld kunnen zijn. Hierna kunt u als gemeente de standaardprocedure volgen en een milieueffectrapportage (MER) opstellen (indien dat nog niet gedaan is). Als daaruit blijkt dat er geen sprake is van een MER-plicht, dan kan het team Crisis- en herstelwet de vergunning verlenen.

Toekomstige mogelijkheden onder de Omgevingswet

In de toekomst biedt de Omgevingswet meer mogelijkheden. U kunt dan zonder maximale tijdsduur afwijken van eerdere bestemmingsplannen. Dus ook voor flexibele, tijdelijke woningbouw. Daarnaast kunt u via een omgevingsvergunning voor een zogeheten ‘buitenplanse omgevingsactiviteit’ ontwikkelingen mogelijk te maken die afwijken van het omgevingsplan. Daarvoor geldt allereerst de standaardprocedure met een doorlooptijd van 8 weken.

Als gemeente kunt u klimaatadaptief bouwen op verschillende manieren vastleggen in uw beleid. Hiervoor is de Handreiking decentrale regelgeving klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen en inrichten. Daarin staan voorbeeldregels en voorbeelden hoe u klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen een plek geeft in lokale regelgeving en straks onder de Omgevingswet.

Hoe u klimaatadaptief bouwt, is opgenomen in de Landelijke Maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving. De maatlat laat zien aan welke doelen, prestatie-eisen en richtlijnen klimaatadaptief bouwen moet voldoen. Verder kunt u op de website van Bouwadaptief lezen hoe u de maatlat toepast in bouwprojecten.

Meer weten over klimaatadaptatie?

• Bekijk onze infographics voor concrete maatregelen en financiële instrumenten voor klimaatadaptief bouwen.

• Bekijk de Aan de slag pagina van Klimaatadaptatie Nederland voor overheden. Hier staan handige tips, handreikingen, meer informatie over nationaal en lokaal klimaatadaptatiebeleid en informatie over mogelijke financiering van klimaatadaptatie.

• Bekijk de pagina Klimaatadaptief bouwen voor meer informatie over hoe je dat doet en de meest gestelde vragen over de Landelijke Maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving.

• Bekijk voor inspirerende voorbeelden het convenant klimaatadaptief bouwen van de provincie Zuid-Holland.