Expertteam Woningbouw: veelgestelde vragen

Wij ontvangen van gemeenten steeds vaker signalen dat projectontwikkelaars nieuwbouwwoningen ‘bij opbod’ aan de hoogste bieder verkopen. Er bestaat geen regelgeving die een 'vanaf-prijs' voor nieuwbouwwoningen verbiedt.  

Toch heeft u als gemeente mogelijkheden om dit te voorkomen:

• Verkoopt u gemeentegrond aan de ontwikkelaar? Dan kunt u de verkoopprocedure van koopwoningen in de grondverkoopovereenkomst vastleggen. Dat kan een simpel verbod op verkoop bij opbod zijn. Maar kan ook verder gaan: bijvoorbeeld vooraf de maximale VON-prijs (vrij op naam) overeenkomen.
• U kunt ook vastleggen dat bij verkoop de kandidaten voorrang krijgen die een schaarse woning achterlaten: bijvoorbeeld een (sociale) huurwoning of een koopwoning met een lage WOZ-waarde.
• Is er geen sprake van gemeentelijke grondverkoop? Dan is er doorgaans een bestemmingsplanwijziging nodig op de gronden van de ontwikkelaar om woningbouw mogelijk te maken. Aan deze bestemmingsplanwijziging kunt u een Anterieure Overeenkomst (AO) verbinden. In AO’s is de omschrijving van de te bouwen woningen een vast onderdeel, waarbij ook woningbouwcategorieën en prijsgrenzen worden vastgelegd
• Daarnaast bestaan er ook ‘zachte’ maatregelen. Met onderling vertrouwen en oog voor elkaars belangen bereikt u meestal veel. Maar ook is een 'stevig gesprek' met de ontwikkelaar een optie om duidelijk te maken dat verkoop bij opbod ongewenst is. Het college van B&W kan bovendien de gemeenteraad informeren over deze ontwikkeling en de manier waarop het college omgaat met deze ongewenste manier van prijsopdrijving. Dit komt de openheid en transparantie ten goede en zorgt voor de nodige media-aandacht.

Gemeenten moeten wel rekening houden met het feit dat niet alleen opbod bij verkoop de prijsopdrijving vormt in het nieuwbouwsegment. Andere factoren zijn:

• Waardebepaling van grond aan de hand van waardes uit het recente verleden. Gevolg: te duur verkochte grond aan ontwikkelaars. Zij kunnen daardoor moeilijker betaalbare woningen ontwikkelen.
• Ontwikkelaars kopen te slopen onroerend goed (te) duur in.
• Door complexe regelgeving schuift de voorbereidingstijd op, ontwikkelaars nemen de kosten op zich waardoor de verkoopprijs kan stijgen.

Overweeg als gemeente dus goed welke voorwaarden u in de grondovereenkomst en de AO opneemt en welke prijs u vraagt voor de uit te geven gemeentegrond.

Een ontwikkelaar kan grond kopen die niet de bestemming woningbouw heeft. Denk bijvoorbeeld aan een agrarische bestemming of een bestemming bedrijven of kantoren. De ontwikkelaar heeft dan de medewerking van de gemeente nodig om die bestemmingsplanwijziging te realiseren. Aan zo’n wijziging kan de gemeente voorwaarden verbinden in een zogenoemde Anterieure Overeenkomst (AO). Die voorwaarden hebben bijvoorbeeld te maken met het financiële plaatje. De ontwikkelaar moet bijvoorbeeld naar rato financieel bijdragen als een extra rondweg nodig is in de gemeente omdat er in het nieuwe plan veel woningen en dus extra verkeer bijkomt.
Maar in de AO kan ook een verplichting staan dat een betaald percentage woningen voor sociale huur bestemd moet zijn. Of de verplichting om de sociale huurwoningen door lokale corporaties te laten ontwikkelen en realiseren. Wil de ontwikkelaar daaraan niet mee te werken, dan kan de gemeente de medewerking aan een bestemmingswijzing weigeren. Meestal hoeft het zover niet te komen. Een goed gesprek met een van de experts van het Expertteam Woningbouw kan helpen.

De Hoge Raad deed op 26 november 2021 uitspraak over de manier waarop een overheidslichaam partijen moet selecteren bij de verkoop van vastgoed (gronden en andere onroerende zaken). In dit zogenaamde Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan één partij te koop mogen aanbieden. Volgens het gelijkheidsbeginsel moeten zij de koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Veel gemeenten vragen zich af wat dit Didam-arrest betekent voor hun woningbouwprojecten, want:

• naar alle waarschijnlijkheid worden reeds verkochte en geleverde onroerende zaken niet ineens vernietigbaar verklaard
• bij lopende onderhandelingen, waarbij nog geen overeenkomst tot stand kwam, (en nog geen selectieprocedure is toegepast die voldoet aan het arrest), is het waarschijnlijk dat onderhandelingen tijdelijk worden opgeschort. Tijdens deze periode moet de gemeente bepalen of de beoogde contractuele wederpartij de enige serieuze gegadigde is op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria (level playing field).
• in hoeverre deze criteria een-op-een selectie toestaan is maatwerk. De kans hierop is groter als er sprake is van:
  • bestaande rechten van één of meer marktpartijen met grondposities, in combinatie met
  • de wens om het gebied in onderlinge samenhang te ontwikkelen en
  • er sprake is van reeds gesloten (bouwclaim)overeenkomsten.
• voor de toekomst moeten gemeenten beseffen dat een-op-een partnerselectie zonder voorafgaande kennisgeving niet meer mogelijk is. Het gaat niet om een aanbestedingsplicht, maar over de plicht om meerdere partijen een kans te geven. Gemeenten houden veel vrijheid in de invulling hiervan.  

Meer weten?

• de factsheet van het ministerie van BZK. Deze factsheet vult BZK op gezette tijden aan met nieuwe inzichten
• verslag van de presentatie van expert Arjan Bregman tijdens een webinar van de contactgroep Grondzaken
•  neem contact op met het Expertteam Woningbouw voor vragen over het Didam-arrest en over wat het betekent voor uw woningbouwproject